地产信托火与冰:理财经理排队“抢额度”仅三成(2)
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【摘要】“地产信托关键还在于额度。”某信托公司内部人士告诉记者,目前信托公司地产业务,需要做到清算和续做之间的平衡,到期清算一笔,释放出额度来,
“地产信托关键还在于额度。”某信托公司内部人士告诉记者,目前信托公司地产业务,需要做到清算和续做之间的平衡,到期清算一笔,释放出额度来,才能续做新项目。
某信托公司房地产信托业务负责人表示,去年下半年以来的地产业务额度管控,一直无放松迹象,“紧箍咒”倒是越念越紧。
事实上,监管部门更是给房地产信托融资戴上了“双紧箍咒”,包括金融机构和房地产企业。
市场早在3月份就传出消息称,2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务。对此,银保监会相关负责人也侧面证实:“这是监管部门根据当前规模总量,反复进行测试得出的比较务实的数字。”
5月份,银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》,其中提出“全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%”,这对依赖于非标融资的部分开发商将带来较大的再融资压力。
此前,根据一家民间金融研究机构的摸底测算,业内仅有12家机构还能做资金信托业务,且一半以上已经没有额度或额度紧张,需要占用额度的通道业务通道费亦飙涨至1.5%?2%。
除信托机构之外,房企其他融资渠道也不同程度收紧。本报记者梳理今年上半年的房企融资情况获悉,银行贷款房地产开发贷款余额11.97万亿元,增速自2018年三季度以来持续走低;公司债上半年发行规模1286.5亿元,同比下滑19.7%;房地产ABS产品发行规模1586.5亿元,同比下滑22.7%;海外发债融资总额2424.5亿元,较去年同期微降0.3%。
与此同时,房地产企业也迎来“史上最严厉的债务管控政策”:即给房企有息负债设定三道红线,根据触线情况分为“红橙黄绿”四档,每降低一档负债新增上限增加5%,被总结为“345”规则。
有研究报告按照净负债率、现金短债比以及扣除预收账款的资产负债率三个指标,对131家上市房企分为四档,其中31家房企三线均超,16家房企超二线,32家房企超一线,48家房企三线均未超。
对于三线均超的房企,研报指出:“这些房地产企业后续的融资方式大概率只能以置换类为主。”本报记者注意到,这些房企包括融创、金融街()、财信发展()等。
倒逼地产业务变通
受监管压降融资类业务规模、地产业务额度管控、房企债务规模管控等政策影响,信托公司的地产业务模式正在发生转变。
多家信托公司内部人士对记者表示,公司正在向地产真实股权和永续债的方向转型。
前述地产信托负责人表示,真股权项目的关键是条款的设置,能不能提高开发商回购意愿的同时又符合监管对股的要求。“各地监管的尺度态度不一,比如有些银保监局对永续债信托放行,有些局不认可。”他进一步指出。
记者注意到,市场上已有类似的地产信托项目。比如,某信托公司发行的一只地产股权投资类集合资金信托计划,所募集资金受让项目公司股权并向其进行增资。除了投资于项目公司股权外,不少地产信托以投资于有限合伙企业股权的形式为项目融资。
此前,受访信托人士向记者指出,地产股权投资业务存在着套壳前融、明股实债、对赌协议等风险。
永续债信托方面,今年7月份,华夏幸福(.SH)公告称,拟向中融信托进行不超过15亿元的永续债融资,初始投资期限为1年,利率为8.5%/年。满1年后,房企有权选择延续1年或归还本息。
记者注意到,近期发行的房地产信托,在交易结构上还有“特殊资产转让+回购”、供应链金融等模式。
近期正在募集的“共创64号集合资金信托计划”,资金用于受让地产项目公司所持有的特定资产收益权,特定资产实际上是项目。本报记者此前曾报道,资产收益权转让回购的交易结构存在“实为借贷”的嫌疑,在一些司法判例中,也有将此认定为借贷实质。
而供应链金融模式,不得不提的是“鼎泰投资2号集合资金信托计划”,其一下涵盖了五家房企。该信托所募集资金用于受让“五矿信托-鼎铭9号集合资金信托计划”信托受益权。而底层资金的用途则是向深圳市前海一方供应链管理有限公司发放信托贷款,由其控股子公司深圳市前海一方商业保理有限公司、深圳市前海一方恒融商业保理有限公司受让第三方供应商对核心企业或其下属公司享有的应收账款,形成保理债权。
文章来源:《财经研究》 网址: http://www.cjyjzz.cn/zonghexinwen/2020/1019/552.html